Uma contribuição para a análise do mercado fundiário em Moçambique

10eme Assemblée Générale du CODESRIA
du 8 au 12 décembre 2002
Kampala/Ouganda

Alexandre Baia
Docente, Centro de Estudos Africanos, Universidade Eduardo Mondlane
Maputo, junho 2002
alexandrebaia@yahoo.com.br

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Sumário: O artigo expõe alguns elementos teóricos e empíricos, para a análise do mercado fundiário nas áreas urbanas em Moçambique. Assim, são referidos alguns modelos teóricos que procuram explicar os mecanismos que regem o mercado fundiário,os factores que estão por detrás da formação do preço do solo. Mais adiante, o artigo apresenta algumas constatações empíricas sobre o mercado fundiário urbano em cidades de Moçambique, onde são considerados alguns exemplos da cidade de Maputo.

 

1. Introdução

A questão fundiária adquire grande num contexto em que a crescente urbanização do espaço em África, em Moçambique em particular, suscita constantes debates. O debate sobre o solo urbano torna-se relevante considerando que é um espaço condição/produto da acumulação e da reprodução da vida.

As primeiras teorias, da escola clássica, sobre o mercado fundiário baseavam-se fundamentalmente nos valores do solo rural. Com os neo-clássicos (Marshall 1980) o solo urbano passa a ter um interesse primordial.

Depois da teoria de Hurd (1903) segundo a qual os valores do solo urbano decrescem proporcionalmente ao tamanho da cidade e ao afastamento do centro surgiu progressivamente a ideia da importância dos transportes, da concorrência e da especulação.

Nos últimos anos forma elaborados os grandes modelos. do mercado fundiário. Dando maior ênfase nos transportes, o modelo de Wingo (1962) estabelece a "relação entre o tempo do trajecto e o custo do transporte, por um lado, e o valor fundiário, por outro." Sendo assim, a localização no centro da cidade tem um valor fundiário maior do que em locais mais afastados. Quando a dimensão da cidade aumenta, o valor fundiário e as densidades de residência aumentam. Segundo os pressupostos do modelo, uma melhoria de transportes (unificação das tarífas) reduziria as desigualdades.

O modelo de Alonso (1964) atribui maior importância a disponibilidade financeira do indivíduo. O modelo parte do pressuposto de que o orçamento familiar é decomposto em despesas com os transporte, com o alojamento e com os restantes consumos necessários. Supondo que as despesas com os restantes consumos necessários são constantes e que se alocará maior parte dos rendimentos aos transportes, a parte do orçamento reservada para o pagamento do terreno onde a habitação será edificada será reduzida.

O modelo de Alonso (1964), a melhoria de transportes favorece o alargamento periférico da aglomeração e uma subida de preços do terreno na periferia enquanto no centro a pressão fundiária diminui. Dum outro ponto de vista, ao favorecer a acessibilidade ao centro, os progressos dos transportes podem provocar a implantação de novas actividades, aumento da concorrência, e por consequência um aumento dos preços fundiários.

O modelo de Mayer (1965) assenta-se no valor decrescente da carga fundiária do centro para a periferia e na progressão inversa do valor do tempo perdido em deslocações da periferia residencial para o centro, onde há concentração de empregos. O preço do solo na periferia é equivalente ao preço do solo agrícola acresido dos custos de viabilização e equipamento, de uma quantia que corresponde a uma antecipação sobre o valor alcançado pelo solo urbanizável e de uma renda de raridade quando há pouco terreno para construção.

Segundo este modelo o aumento da quantidade de terrenos equipados e a melhoria da velocidade dos transportes urbanos, assim como a criação de centros secundários, reduziria a renda e os valores fundiários no seu conjunto.

Dos modelos teóricos expostos, podem ser retiradas algumas conclusões gerais: que os valores médios são estabelecidos por um gradiente crescente, por zonas concêntricas sem limites nítidos nem traçados regulares; As zonas concêntricas são deformadas, principalmente ao nível dos transportes onde "as curvas isócronas são também de "isopreço" e de "iso-renda""; as modificações da rede de comunicações, assim como o aparecimento de centros secundários actuam nos valores fundiários. Por fim, o mercado do solo é influenciado por fenómenos de multicentralidade.

 

2. A formação do preço do solo

É incontestável que a utilização do solo esteja relacionada com as diferenças entre as classes sociais e com o seu preço. Os mecanismos de formação do preço do solo (ou seja dos direitos sobre o solo) dependem do " subsistema tempo, que exprime o resultado de fenómenos de evolução e de compensação na cadeia histórica (…) e do subsistema espaço-função, que se traduz por uma dupla dependência de relações".

O preço do solo é influenciado por factores macroeconómicos e outros factores mais localizados e subtís. Numa esquematização teórica simplista interveêm a centralidade (espacialidade e acessibilidade) e as relações com a periferia (transporte).

Nos paises com uma economia liberal, " o preço do solo deveria reflectir, sensivelmente, a lei do mercado, quer dizer, o equilíbrio entre a procura e a oferta"; um equilíbrio com um aspecto espacial e temporal.

Num espaço urbanizado com condições naturais "homogêneas", a parte central é privilegiada – tem o máximo de acessibildade, ocupação mais antiga e equipamentos completos – pois a procura é grande e a oferta é pequena; a valorização do solo é máxima e é onde se encontra o pico mais elevado dos valores do solo. A medida que se afasta do centro, a pressão da procura reduz e os preços são menos elevados. As actividades urbanas distribuem-se no espaço segundo a sua capacidade de pagar e as necessidades em superfície.

O factor tempo modifica as condições gerais: "à medida que o tempo passa e aumenta a área construida da cidade, as condições espaciais mudam". Por isso, espaço e tempo traçam, simultâneamente, " as grandes linhas do valor do terreno e das suas variações em paralelo com a evolução urbana". Os efeitos económicos (ex.: transporte) e socias podem modificar localmente o esquema geral.

" Na determinação dos preços influencia não só a proximidade do centro e dos principais eixos de circulação que a ele conduzem, mas também o sítio e a qualidade dos equipamentos". Ou ainda " a valorização do solo urbano é reforçada, não só pela situação no interior do espaço urbano, mas pela qualidade da construção". Por isso, se a teoria geral da localização dos valores do centro para a periferia segundo auréolas decrescentes, modificadas pela passagem dos grandes eixos de comunicação, se pode considerar válida" devem ser considerados localmente outros factores de pormenor.

 

3. Aspectos empíricos

Alguns estudos em cidades ocidentais mostram que a base da formação do preço do solo está relacionada com a posição dos agentes intervenientes (os proprietários do solo, os compradores directos do solo, os indirectos – dos imóveis – ou beneficiários finais e os intermediários – promotores).

O proprietário vende a terra para obter dinheiro para se reinstalar ou para se retirar da actividade e viver dos rendimentos. O promotor compra a terra, equipa e constrói para aumentar o seu lucro, e revende. A valorização do solo aumenta. O processo cria uma concorrência entre os grupos, pois cada um pretende maximizar o seu lucro.

O comprador revela-se ao mesmo tempo, motor – porque tem necessidades – e travão – porque quer limitar as despesas – do mercado fundiário. Num momento favorável, os preços sobem e a urbanização aumenta, quando a economia se deteriora, a procura baixa e o mercado fica estagnado. Enfim, o mercado fundiário é regulado pela dinâmica do mercado.

 

Alguns aspectos do mercado fundiário em Moçambique

Segundo a Constutição da República de Moçambique, a terra é propriedade do Estado. Por isso, segundo a lei, não é permitida a venda, concessão,aluguer, hipoteca ou penhoria da terra.

Estudos empíricos sobre o mercado de terra em Moçambique fazem maior enfoque as áreas peri-urbanas ou rurais. Nessas áreas, o acesso à terra ocorre ou por uma ocupação espontânea ou por atribuição oficial (Conselho Municipal ou Serviços de Geografia e Cadástro).

Actualmente, não há uma lei que regule o solo urbano em Moçambique. No entanto, diversas instituições estão envolvidas na administração e resolução de conflitos de terra nas áreas urbanas. As estruturas administrativas (ex.: secretários) ao nível dos bairros interveêm numa gama variada de questões relacionadas com a terra: concessão da terra, propriedade de herança, construção e ocupação da habitação, atribuição de terra, problemas ligados à usurpação de terras e reassentamento da população. Ao nível dos municípios, são as Direcções de Construção e Urbanização que têm a responsabilidade de parcelar e atribuir títulos de ocupação de terra.

Nas áreas urbanas, apesar dos impedimentos das estrutras municipais quanto as transferências privadas da terra, a compra e o aluguer de terra constituem as principais formas de aquisição do solo urbano, aliadas ao acesso por herança.

Assim, os conflitos de terra urbana surgem geralmente entre as instituições administrativas e os "proprietários" locais e entre estes e os utentes formais. No primeiro caso, as instituições administrativas queixam-se dos "proprietários" por venderem a terra sem a sua permissão enquanto os "proprietários" acusam as instituições administrativas de atribuirem terra à terceiros sem que lhes seja consultado. No segundo caso, os "proprietários" procuram impedir os utentes de fazerem investimentos de vulto porque esperam reaver a terra futuramente.

Alguns levantamentos efectuados por estudantes do curso de Geografia da Universidade Eduardo Mondlane, mostraram que no mercado fundiário não há um equilílibrio entre a procura e a oferta. Os preços do solo urbano praticados no processo de compra e venda variam em função da crescente procura. No processo, o factor localização exerce determinada influência mas sem muita consideração dos investimentos realizados no solo; pois subsistem imperativos de sobrevivência socio-económica. Alguns "proprietários" reportaram que ficaram contrariados por terem atribuído parcelas de terra, gratuitamente, aos familiares mas que agora poderiam obter valores monetários com a sua venda: "pois há muita gente que quer comprar".

Os "proprietários", na sua maioria provenientes de famílias de baixo rendimento, vendem as parcelas de terra, que adquiriram ou por herança ou por atribuição do município, sem nenhum investimento que valorize a terra, ao comprador que tem necessidades.

São, fundamentalmente, as necessidades de habitação que influenciam a formação do preço do solo. Nos últimos anos, a procura de terra urbana para construção da habitação aumentou consideravelmente. As áreas ou bairros periféricos foram "invadidos" por habitantes, com rendimentos médios ou altos, que se deslocaram da "cidade de cimento" para construirem habitações, "casas de campo" na periferia. Este movimento de citadinos aumentou a procura de parcelas de terra e como consequência subiu o preço das parcelas. Neste processo, ainda não foram avaliados os efeitos sobre a terra para agricultura e outras mudanças ecológicas.

No processo de aquisição das parcelas de terra urbana intervêem todas as estruturas administrativas incluindo o "proprietário" da parcela. Se a legalização da ocupação de terra pode ser feita pelas estruturas municipais, o preço da compra é estipulado (em milhões de meticais) pelo "proprietário" da parcela, a revelia das outras estruturas administrativas; uma prática que se justifica porque os "proprietários" necessitam urgentemente de dinheiro, mas reconhecem que não têm o direito legal de vender as parcelas de terra.

A demanda e oferta de terra criaram, nas cidades moçambicanas, uma dualidade espacial: (i) o centro da cidade como local onde vivem os compradores e a oferta de terra é exígua e (ii) as áreas periféricas onde vivem os "proprietários" ou vendedores e a oferta de terra é relativamente maior. Trata-se de uma dualidade que agudiza as diferenciações de cariz sócio-económica na produção do espaço urbano ao incrustar elementos da "cidade europeia" nos espaços, na sua maioria, com características de ruralidade.

A natureza do mercado fundiário urbano em Moçambique é característica de um mercado dual, tal como em muitas cidades da África sub-sahariana. A práticas formais convivem com as informais, uma coabitação estimulada pelos constrangimentos no acesso à terra através de mecanismos formais governamentais

Neste contexto, o mercado fundiário urbano assume características indefinidas decorrentes da falta de uma política de desenvolvimento urbano e de gestão do solo urbano, por um lado, e pela convivência de uma forma de propriedade centralizada com práticas de uma economia de mercado, por outro.

Em suma, o mercado fundiário rege-se por normas não estruturadas em que cada interveniente procura tirar vantagens. Urge, actualmente, estabelecer mecanismos de utilização e boa gestão do solo urbano que tomem em consideração os interesses da sociedade.

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